O segmento de Shoppings Centers no Brasil, apresenta fases bem distintas no que tange às fontes de recursos (“funding”) para a constituição ou expansão do empreendimento.

1ª Fase (até 1990)
Nesta fase heróica, os Shopping Centers eram financiados com recursos próprios, compreendendo:
• Recursos dos próprios empreendedores;
• Recursos de investidores (pessoas físicas ou jurídicas);
• Recursos de Construtoras e outros, muitas vezes trocando serviços e obras por participações no empreendimento;
• Permuta de terreno por participação no Shopping;
• Venda de direito de uso dos pontos comerciais das lojas, a famosa “luva” do mercado;

A somatória e combinação destes recursos, incluindo as “luvas”, viabilizavam o empreendimento, com maior ou menor participação dos vários “players”.

2ª Fase (1990-2005)
A Indústria de Shoppings Centers (e Hotelaria) amadurece e surgem financiamentos e mecanismos mais sofisticados para a construção/expansão dos shoppings, como o BNDES (Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social) e os FII (Fundos de Investimentos Imobiliários).

Estes recursos do BNDES (grande escala) e FII (pequena escala) se somam aos recursos próprios existentes na 1ª fase, e completam o quadro das necessidades de investimentos em obras, instalações, equipamentos, etc.

Na verdade os FII, tem tido pequena participação no segmento captando recursos de pequenos investidores (alguns grandes) e somente para empreendimentos já prontos e operacionais.

O grande apoiador do segmento de Shoppings nesta fase (e até hoje) é o BNDES, que na forma direta, ou indireta (via bancos agentes), tem financiado os empreendedores numa base de 60% a 70% do investimento total, excluindo o terreno.

Na média, o BNDES tem apoiado os grupos empreendedores, com financiamentos de longo prazo, de 6 a 8 anos no total e taxas de juros moderadas, como TJLP (taxa de juros de longo prazo) mais 3 a 4% no total.

3ª Fase (2005 em diante)
Fase de grande amadurecimento do setor, que após notável crescimento, inicia o processo de consolidação, com formação de grandes grupos nacionais e participação cada vez maior de Investidores estrangeiros do segmento.

Nesta fase, esses grupos possuindo tamanho e transparência (governança corporativa), ganham acesso às Bolsas de Valores, via abertura de capital (IPO em inglês).

Supridas as necessidades de capital de alguns dos grandes grupos de Shoppings, acelerasse o ritmo das aquisições e consolidação do setor.

Vale destacar também que, vários FPE (Fundos de Private Equity) estrangeiros, investidores deste setor, vêm desembarcando no Brasil nestes últimos anos, passando a participar deste mercado.

Do lado do financiamento, continua o BNDES com seu papel de apoio ao segmento, com grande orçamento para este ano de 2009, da ordem de R$ 150,0 bilhões para desembolso em todos os setores e empresas no Brasil.

As condições básicas de uma operação com o BNDES são:

Itens financiáveis:
• Despesas pré-operacionais, planejamento e desenvolvimento comercial, divulgação em mídia
• Estudos e projetos executivos
• Construção Civil
• Instalação e montagem
• Equipamentos Nacionais

Custo:
• Participação do BNDES: 60% a 80%
• Custo Financeiro: TJLP + 1%
• Spread básico: 1,8% AA
• Spread de risco: análise de rating

Prazos:
• 7 a 8 anos com 2 anos de carência

Garantias:
• Reais, ou seja, hipoteca de imóveis, alienação
de equipamentos, fiança bancária, etc.

As operações com o BNDES exigem um projeto de viabilidade econômico-financeiro com projeções de 10 anos futuros, estudo de mercado do Shopping, mix de lojas e sólido cadastro / experiência do grupo empreendedor.

Conclusão:
A Indústria de Shopping Centers, atualmente está bem suprida de financiamentos de longo prazo (BNDES) e de capital (Investidores, FPE) e IPO para os grandes grupos. O crescimento e oportunidades neste segmento atraem esses recursos mais sofisticados e realimentam o desenvolvimento do setor, criando um círculo virtuoso.